利益和风险机制待完善 民资参建保障房期盼徘徊

    期盼与徘徊，这可能是民间资本参建保障房的心态写照。

　　日前颁布的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（下称“新36条”）明确，鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。

　　然而，就像业内在评价“新36条”时强调“不能只是看上去很美”一样，民资参建保障房这份政策“红包”如何配套落实是各界共同思考的问题。

　　投融资机制勾勒 政策支持社会投入为主

　　2010年，中央将下达300万套保障性住房建设任务。不少地方已明确“今年保障房（配套房）开工量不少于总量60%”等高目标。今后几年保障房建设规模可谓空前，但也必须要解决“谁来建”的问题，鼓励和吸引更多民资主体参与势成必然。

　　住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉日前也表示，加快建立住房保障政策框架，建立以政府优惠政策支持、社会资金投入为主的保障性住房投融资机制，逐步形成政府主导、市场运作的保障性住房投资格局。

　　一方面是政府开始有更多的意愿，另一方面商品房市场进行的调控也开始让一些中小企业酝酿转型。

　　“在国家推出新一轮的房地产调控之后，商品房市场本身的准入门槛在提高，竞争愈加激烈，市场本身可能会经历一场重新洗牌。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲表示，一部分民营房地产企业可能因此转而进入风险相对较低的政策性住房领域。

　　范小冲认为，鉴于其可观的开发量以及相对固定的收益，“不排除会有更多的企业参与到政策性住房建设中去，尤其是那些在施工和管理环节能力较强但在创新和资源整合能力较差的企业。”

　　储地不足、“吃不饱”，这是一些资质不低的民营房企当下面临的窘境。

　　据新华社报道，上海一知名民营房企负责人表示，公司在上海从事房地产开发已有18年，但已有近4年没有新增土地储备，现有的项目只能开发1年半左右，且继续拿地难度很大；而另一方面，公司闲置资金有四五亿元，加上银行授信，可用资金超过20亿元。在此形势下，公司对政策性住房、保障性住房“充满兴趣”。

　　民资动机探究 利润微薄不感兴趣？

　　在复旦大学担任房地产研究中心主任的尹伯成，曾多次参与地方为制定保障房政策而召开的研讨会。他感觉，无论是中央还是地方的相关政策中，以前并未禁止过民间资本涉足保障房领域。

　　“以前不是不允许，而是民营企业自身不想。相比商品房的暴利，保障性住房的利润过于微薄了，市场化企业不感兴趣。”尹伯成对《第一财经日报》记者说。

　　在阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲看来，在保障性住房这个领域，过去民间资本确实进入得比较少，究其根源，一是时常争取不到，二是有些企业也不情愿做这类利润被限定的项目。

　　他认为，保障房把售价限制了，利润率也定好了，这种情况下房地产开发企业像是建筑企业，是在给政府代建，发挥不了太多主动性。

　　目前，保障性住房的规定利润率大多在3%至5%。

　　尹伯成认为，政府应该为民企提供更多的保障，在信贷和税费方面给予一定的优惠，须防“口惠而实不至”，甚至可以适当放宽保障房的利润空间。

　　政策配套期待 利益激励和风险分担

　　建立更合理的利益激励和风险分担机制，这也有助于打消民营房企参建保障房的顾虑。

　　保障房售价一般相对固定，但建筑材料等方面的价格往往是波动的，这种成本上的不确定加大了建设保障房的风险。

　　在接受新华社采访时，青岛一知名的民营房企董事长一说起保障性房，便摇头直言：“不想再干了。”

　　2007年，这家公司在当地开发一个面积约6万平方米的限价房，定价是4578元/平方米。不料，在建设过程中，钢材价格猛涨，建筑成本剧增。以限定价格销售，最后该项目每平方米亏损1000多元，整个项目亏损5000多万元。

　　这位董事长说：“民营房企对保障房抱有很多顾虑，一是在价格、利润限定的情况下，市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担？二是一旦在建设、管理过程中出现不规范现象，也会增加企业的额外负担。”

　　多位业内人士建议，政府应承担保障房建设的首要责任，“政府的归政府”，“企业的归企业”，双方以契约形式履行各自责任，并接受公开监督。